田園綜合體：建設內容和融資模式+拿地攻略！

 國家農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)田園綜合體試點(diǎn)包括河北、山西、福建、山東、廣西、海南、重慶、四川、云南、陜西10個(gè)省份。在建設方案中，各地區都體現了生產(chǎn)、生活、和生態(tài)同步發(fā)展，農村一、二、三產(chǎn)業(yè)整合的建設目標，由于資源稟賦和基礎條件差異，各地區建設側重點(diǎn)有所調整，建設內容依據功能性可以劃分為農業(yè)生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)加工、文旅休閑、生活居住和綜合服務(wù)五個(gè)部分。

01

田園綜合體的國家政策闡述

2017年2月，田園綜合體作為鄉村新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的亮點(diǎn)措施被寫(xiě)進(jìn)中央1號文件，支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益，集循環(huán)農業(yè)、創(chuàng )意農業(yè)、農事體驗于一體的田園綜合體，通過(guò)農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)、農村綜合改革轉移支付等渠道開(kāi)展試點(diǎn)示范工作。財政部、國家農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)辦公室相繼下發(fā)三個(gè)開(kāi)展田園綜合體試點(diǎn)工作的文件，指導全國開(kāi)展田園綜合體建設。

2017年5月，財政部下發(fā)《關(guān)于田園綜合體建設試點(diǎn)工作的通知》，明確重點(diǎn)建設內容、立項條件及扶持政策，確定18個(gè)省份開(kāi)展田園綜合體建設試點(diǎn)，深入推進(jìn)農業(yè)供給側結構性改革，適應農村發(fā)展階段性需要，遵循農村發(fā)展規律和市場(chǎng)經(jīng)濟規律，圍繞農業(yè)增效、農民增收、農村增綠，支持有條件的鄉村加強基礎設施、產(chǎn)業(yè)支撐、公共服務(wù)、環(huán)境風(fēng)貌建設，實(shí)現農村生產(chǎn)生活生態(tài)“三生同步”、一二三產(chǎn)業(yè)“三產(chǎn)融合”、農業(yè)文化旅游“三位一體”，積極探索推進(jìn)農村經(jīng)濟社會(huì )全面發(fā)展的新模式、新業(yè)態(tài)、新路徑。

1.農業(yè)生產(chǎn)區

田園綜合體建設以保護耕地為前提，農業(yè)生產(chǎn)區是田園綜合體的核心區域。農業(yè)生產(chǎn)區主要任務(wù)是保障基礎農業(yè)、發(fā)展特色農業(yè)，同時(shí)兼具農業(yè)觀(guān)光、特色農產(chǎn)品旅游多重功能，為綜合體可持續發(fā)展和運行提供產(chǎn)業(yè)支撐和發(fā)展動(dòng)力。由于地理位置、種植經(jīng)驗不同，各地區農業(yè)生產(chǎn)基礎建設差異明顯，如云南保山以糧食生產(chǎn)為主、特色農產(chǎn)品為輔，而海南?？谟捎诘乩砦恢秒x城市較近，主要生產(chǎn)蔬菜、水果。河北遷西是安梨、李子等水果主產(chǎn)區，福建武夷山氣候條件及品牌宣傳適宜生產(chǎn)茶葉。因此需根據區域特點(diǎn)，建設符合當地特色的農產(chǎn)品生產(chǎn)基地。主要資金來(lái)源為中央和地方財政資金及以部分社會(huì )資本。

2.產(chǎn)業(yè)加工區

以當地特色農產(chǎn)品商品化處理、加工、倉儲、冷鏈物流為主，根據產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢和市場(chǎng)需求，促進(jìn)農產(chǎn)品加工轉化、增值增效。主要參與主體為農戶(hù)、農民合作社及農業(yè)企業(yè)。產(chǎn)業(yè)加工區為游客和消費者提供了解當地特色農產(chǎn)品分揀、清洗、包裝、加工全過(guò)程的平臺，促進(jìn)產(chǎn)品銷(xiāo)售，是實(shí)現三產(chǎn)融合的關(guān)鍵功能區。產(chǎn)業(yè)加工區主要投資主體是金融和社會(huì )資本，財政資金在其中起鼓勵引導投資的作用。

3.文旅休閑區

以當地地理特色、傳統文明、農村田園生態(tài)風(fēng)光為基礎，開(kāi)發(fā)特色主題觀(guān)光區域，以田園風(fēng)光和生態(tài)宜居為重點(diǎn)，滿(mǎn)足城鄉居民休閑觀(guān)光、農事體驗需求提供場(chǎng)所，是增強綜合體吸引力重要途徑。文旅休閑區的主要資金來(lái)源是社會(huì )資金，以及部分地區整合的財政資金。

4.生活居住區

生活居住區的建設是以當地建筑風(fēng)格為基準，在農村原有居住區基礎之上，開(kāi)展村莊綠化、亮化、美化等建設。滿(mǎn)足城鄉居民各種生活及休閑需求，為當地農民、產(chǎn)業(yè)工人以及外來(lái)休閑旅游者提供生活便捷、景色優(yōu)美的生活環(huán)境。主要投資主體是各地區美麗鄉村、現代農莊等整合資金及部分社會(huì )資本。

5.綜合服務(wù)區

保障田園綜合體各功能區正常運行，為綜合體可持續發(fā)展提供服務(wù)和支撐，包括服務(wù)農業(yè)生產(chǎn)領(lǐng)域的金融、技術(shù)、電商等，也包括服務(wù)居民生活領(lǐng)域的醫療、教育、商業(yè)、培訓等內容。綜合服務(wù)區的資金來(lái)源于地方整合資金及社會(huì )資本。

綜合來(lái)看，農業(yè)生產(chǎn)和文旅休閑是各地區田園綜合體建設的重點(diǎn)，而農產(chǎn)品加工、產(chǎn)業(yè)鏈條延深是田園綜合體相對薄弱的環(huán)節，一些地區將農業(yè)生產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)加工整合到一起，投入資金主要用于生產(chǎn)基地建設，但加工業(yè)發(fā)展正是田園綜合體提高農業(yè)附加值、實(shí)現三產(chǎn)整合的主要途徑。田園綜合體在建設時(shí)應統籌安排建設資金，五大建設內容應協(xié)調發(fā)展，體現綜合的概念，利用農業(yè)的多功能性，建設農業(yè)文化旅游“三位一體”的特色鄉鎮。

二、田園綜合體融資模式

目前，農村的基礎設施及產(chǎn)業(yè)化建設還沒(méi)有形成固定投融資模式?，F有投融資主體主要由中央、財政、地方、銀行、外資、民資等組織構成。由于田園綜合體各試點(diǎn)投資額差異很大，田園綜合體的建設規模及融資模式不盡相同，依據投資金額，可以將綜合體劃分為大規模田園綜合體、中等規模田園綜合體和小規模田園綜合體，對不同規模田園綜合體資金統籌及融資模式分別進(jìn)行探討。

1.大規模田園綜合體融資模式

投資額在20億以上，以云南、陜西、四川為例，相對而言，大規模田園綜合體融資渠道較多，已基本形成財政、銀行信貸、經(jīng)濟組織、社會(huì )、私人等多元化融資模式。建立起一套相對完整的田園綜合體融資機制。社會(huì )資金和金融資金占69%～93%，云南、陜西和四川財政資金占投資額的7%、21%和30%。融資模式主要有建立田園綜合體試點(diǎn)建設專(zhuān)項資金、設立農業(yè)投資公司、利用產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金、引入PPP融資模式等。

陜西銅川田園綜合體項目區引入PPP融資模式，采用BOT+BOO的運作模式，由耀州區人民政府授權耀州區農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)辦公室作為本項目的實(shí)施機構，通過(guò)公開(kāi)招標或競爭性磋商等程序，選擇一家具有較強資金實(shí)力、園區管理經(jīng)驗社會(huì )資本共同合資組建項目公司(SPV)，通過(guò)銀行貸款等方式進(jìn)行融資。項目公司在取得政府許可批準的前提下，依運營(yíng)權而享有的收益權向提供融資的合法債權人按程序依法提供質(zhì)押擔保，所融資金全部用于本項目投資、建設和運營(yíng)。SPV公司主要建設美麗鄉村配套設施建設項目和管理服務(wù)中心建設項目的融資，融資總額達4743.8萬(wàn)元。項目區設立農業(yè)投資公司，對涉農項目資金集中管理，以股利分紅或利息收入，吸納項目區內農業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)、農民專(zhuān)業(yè)合作社、農村集體經(jīng)濟組織等農業(yè)經(jīng)營(yíng)主體資金，實(shí)行統一投資、借貸。共吸納農業(yè)專(zhuān)業(yè)合作社資金13269萬(wàn)元進(jìn)行優(yōu)特果品標準化種植區建設，農業(yè)企業(yè)184856萬(wàn)元進(jìn)行農產(chǎn)品加工物流區、田園小鎮示范區和文旅休閑板塊建設。

四川都江堰田園綜合體借助都江堰市政府成立“都江堰市獼猴桃產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金”，將20000萬(wàn)元用于獼猴桃加工廠(chǎng)和冷庫物流中心建設。同時(shí)采用PPP模式引入的投資企業(yè)投資31500萬(wàn)元建設水廠(chǎng)，利用都江堰市政府擬設立的田園綜合體發(fā)展專(zhuān)項資金，采取直接補助、以獎代補、貸款貼息等多種方式支持產(chǎn)業(yè)化發(fā)展和農旅體驗項目招商引資，共籌資金114683萬(wàn)元。

2.中等規模田園綜合體融資模式

投資額在10～20億之間，以廣西、河北、海南、重慶為例。中等規模田園綜合體社會(huì )資金占50%～80%之間，資金體量較大，除中央財政及地方配套資金外，主要資金來(lái)源是整合其它財政資金和社會(huì )資本。融資結合了PPP模式、眾籌模式、股權融資模式等。

海南?？谔飯@綜合體項目社會(huì )資金籌措途徑有包括由國企?？谑胁嘶@子集團流動(dòng)資金作為啟動(dòng)資金，并由其牽頭，引入合作企業(yè)注資，融資額為9225萬(wàn)元，主要建設農業(yè)種植基地、共享農莊、農產(chǎn)品加工及配送中心、配套服務(wù)等項目。通過(guò)PPP模式融資52344萬(wàn)元用來(lái)建設農業(yè)種植基地、美麗鄉村等項目。運用股權融資方式獲得16150萬(wàn)元建設綜合服務(wù)區，運用專(zhuān)項扶持資金+企業(yè)+合作社共籌模式獲得資金3000萬(wàn)元建設共享農莊。

3.小規模田園綜合體融資模式

投資額在10億以下，以福建、山東、山西為例。小規模田園綜合體投資規?？偭肯鄬^小，金融資本和社會(huì )資本引入量較小。相對其它田園綜合體而言，山西田園綜合體投資主體主要為政府財政資金，比例達71%，社會(huì )資本占29%。小規模田園綜合體建設時(shí)應注意打破田園綜合體融資模式存在的短板，充分利用多方融資渠道，共同打造田園綜合體。

福建武夷山田園綜合體建設鼓勵武夷山市農商行等涉農金融機構加大金融支持田園綜合體建設力度，引入亞洲開(kāi)發(fā)銀行、中國農業(yè)發(fā)展銀行貸款5700萬(wàn)元用于建設文旅休閑體驗項目。利用武夷山市企業(yè)投融資平臺，對投資額大、收益期長(cháng)、公益性強的綜合體項目，采取PPP等形式與社會(huì )資本合作，參與項目規劃建設、運作管理。在現代農業(yè)園區農產(chǎn)品加工園區企業(yè)資產(chǎn)抵押按揭貸成功經(jīng)驗的基礎上，設立風(fēng)險擔?；?，對產(chǎn)權清晰的農業(yè)產(chǎn)業(yè)化和文創(chuàng )旅游項目，推行資產(chǎn)抵押按揭貸試點(diǎn)工作。同時(shí)建立財政專(zhuān)項資金，存放于武夷山農商銀行、華興小額貸款等銀行，用于配套武夷山市田園綜合體建設試點(diǎn)項目中返鄉大學(xué)生、村級組織壯大、農民專(zhuān)業(yè)組織及新型農民組織增收、精準扶貧和外引人才方面。

綜合來(lái)看，大規模的田園綜合體投資金額十分巨大，主要建設地點(diǎn)是一些已經(jīng)有很強經(jīng)濟基礎及產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎的地區，這些綜合體建設中財政資金所占份額較小，社會(huì )資本和金融資本是建設田園綜合體的主要力量。但是社會(huì )資本以盈利為目的，其主要投資區域是農業(yè)產(chǎn)業(yè)、文旅休閑產(chǎn)業(yè)和綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)，容易對當地集體經(jīng)濟和農戶(hù)的利益產(chǎn)生擠出效應，因此在在融資時(shí)應注意建立企業(yè)與當地農戶(hù)的利益聯(lián)結機制，防止當地集體資產(chǎn)被外來(lái)工商資本控制。由于很多地區融資能力有限，未來(lái)在建設田園綜合體時(shí)，廣西、河北、福建、山東等中等規模和小規模田園綜合體是借鑒的重點(diǎn)。小規模田園綜合體應注意發(fā)揮財政資金對金融資本及社會(huì )資本的引導作用，促進(jìn)融資渠道、融資模式多元化發(fā)展。

不論哪種規模的田園綜合體，建設時(shí)應注意項目政府投資與企業(yè)投資的比例，以農村基礎設施建設經(jīng)驗來(lái)看，政府投資與企業(yè)投資比重在3∶7或4∶6的比例為佳，本地企業(yè)投資和外來(lái)投資企業(yè)投資比例也應以6∶4或7∶3的比例較為合理。政府投資比例以及本地企業(yè)投資比例過(guò)低可能導致田園綜合體建設過(guò)于依賴(lài)工商資本或外來(lái)資本，當地集體組織及農民的利益受到壓制，而政府投資比例高則表明當地企業(yè)、合作社等新型經(jīng)營(yíng)主體沒(méi)有調動(dòng)起來(lái)。

三、田園綜合體項目介紹——七彩曹山田園綜合體

2018年，七彩曹山田園綜合體成功入選財政部在江蘇省的唯一試點(diǎn)項目，被評為溧陽(yáng)市2018年度重大貢獻獎。目前，七彩曹山田園綜合體項目正在如火如荼地進(jìn)行當中，其將通過(guò)3年建設，打造田園綜合體與鄉村振興示范區相結合的“園區合一”樣板，基本實(shí)現農業(yè)強、農村美、農民富的目標。

七彩曹山田園綜合體建設位于江蘇溧陽(yáng)市上興鎮曹山度假區南部，距離南京祿口機場(chǎng)、溧陽(yáng)市區均僅35公里，距寧杭高速上興道口和寧杭高鐵瓦屋山站均在20分鐘車(chē)程內，區位優(yōu)勢明顯。項目區域規劃面積8平方公里，約1.2萬(wàn)畝，區域內有13個(gè)自然村落，其中龍峰村為項目建設重點(diǎn)區域，規范項目?jì)扔?/span>3個(gè)龍頭企業(yè)：紫竹林生態(tài)園、日日春農業(yè)園和白露山生態(tài)園。項目地塊大部分位于瓦屋山曹山森林公園內，自然生態(tài)條件較好。區域內主要作物有藍莓、楊梅、黑莓、白茶、苗木、草莓、大棚農業(yè)等，耕作面積達到3.7平方公里，合計5610畝。其中，藍莓、楊梅、白茶、黑莓等特色經(jīng)濟作物的耕種面積達到1175畝，大棚葡萄、草莓等現代農業(yè)約240畝。

七彩曹山田園綜合體項目總投資約7.8億元，產(chǎn)業(yè)發(fā)展類(lèi)投資占86%。財政連續3年每年補助3500萬(wàn)元，其中，中央財政2500萬(wàn)元、省財政1000萬(wàn)元。同時(shí)，為了確保財政資金的安全有效使用，委托溧陽(yáng)蘇南會(huì )計師事務(wù)所對2018-2020年3年的資金使用實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，加強項目實(shí)施和資金管理的跟蹤問(wèn)效和綜合分析評價(jià)，建立激勵約束機制。

為了使七彩曹山田園綜合體成功打造江蘇省“田園綜合體樣板”，溧陽(yáng)市建立健全財政部門(mén)牽頭負責、上興鎮政府、發(fā)改、住建等有關(guān)部門(mén)相互支持配合的工作機制，搭建田園綜合體基礎設施和產(chǎn)業(yè)政策平臺，因地制宜選擇田園綜合體建設模式，建立運行順暢的建設管理機制，為項目建設創(chuàng )造良好的發(fā)展環(huán)境。

02

田園綜合體的用地政策及拿地途徑

田園綜合體作為休閑農業(yè)、鄉村旅游的創(chuàng )新業(yè)態(tài)，是城鄉一體化發(fā)展、農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)、農村綜合改革的一種新模式和新路徑。田園綜合體的綜合開(kāi)發(fā)與建設用地密不可分，也是很多建設者們的關(guān)注焦點(diǎn)，可以說(shuō)，解決土地問(wèn)題是建設田園綜合體成功的關(guān)鍵。

（一）集體建設用地的有償獲得與合作開(kāi)發(fā)

2017年一號文件指出——支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益,集循環(huán)農業(yè)、創(chuàng )意農業(yè)、農事體驗于一體的田園綜合體,通過(guò)農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)、農村綜合改革轉移支付等渠道開(kāi)展試點(diǎn)示范。

1、通過(guò)村莊整治、宅基地整理建設用地→開(kāi)發(fā)主體可認股、聯(lián)營(yíng)

2017年一號文件中提到，允許通過(guò)村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地采取入股、聯(lián)營(yíng)等方式,重點(diǎn)支持鄉村休閑旅游養老等產(chǎn)業(yè)和農村三產(chǎn)融合發(fā)展。

根據發(fā)改綜合〔2018〕1465號的規定，農村集體經(jīng)濟組織可以依法使用自有建設用地自辦或以土地使用權入股、聯(lián)營(yíng)等方式與其他單位和個(gè)人共同參與鄉村旅游基礎設施建設。

2、通過(guò)年度新增建設用地指標→開(kāi)發(fā)主體積極爭取/獲取新指標

中央一號文件專(zhuān)門(mén)強調提出，探索建立農業(yè)農村發(fā)展用地保障機制。優(yōu)化城鄉建設用地布局，合理安排農業(yè)農村各業(yè)用地。完善新增建設用地保障機制，將年度新增建設用地計劃指標確定一定比例用于支持農村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展。

3、農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市→開(kāi)發(fā)主體通過(guò)有償獲得集體建設用的使用權（15個(gè)改革試點(diǎn)）

農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地是指具有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的農村建設用地，包括工礦倉儲用地、商服用地、旅游用地等。2015年“三塊地”進(jìn)入試點(diǎn)階段，提出在堅持農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地所有權不變的情況下，賦予其通過(guò)出讓、租賃、入股等方式，使得使用權通過(guò)有償方式實(shí)現轉移的行為能力，從而與國有土地同等入市、同權同價(jià)。中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)、其他組織和自然人，除法律、法規另有規定外，均可依照規定取得集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權，進(jìn)行開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)（商品住宅以外）。

對于具備開(kāi)發(fā)建設所需基礎設施等基本條件的用地，可就地直接入市；對于零星、分散的集體經(jīng)營(yíng)性建設用地，可根據城鎮建設用地與集體建設用地增減掛鉤政策，先復墾后再異地調整入市。入市后的土地可以用作工礦倉儲、商服、旅游等經(jīng)營(yíng)性用途。

4、農村集體土地建設用地——開(kāi)發(fā)主體通過(guò)特定轉讓獲得集體建設用地

《土地管理法》第六十三條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。

說(shuō)明符合特定條件（破產(chǎn)、兼并等情形）的集體建設用地使用權可以依法轉移，也就是轉讓?zhuān)涂梢圆晦k理征用手續而允許流動(dòng)辦理變更登記手續。

5、嘗試未利用地——充分利用四荒地的建設條件申報建設用地

近幾年一系列政策的支持，使得四荒地（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）成為市場(chǎng)爭取利用的對象?！蛾P(guān)于積極開(kāi)發(fā)農業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農業(yè)發(fā)展的通知》鼓勵利用“四荒地”（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）發(fā)展休閑農業(yè)?！蛾P(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見(jiàn)》支持使用未利用地、廢棄地、邊遠海島等土地建設旅游項目。

國家建設項目使用集體未利用地的，應當辦理土地征收審批手續后依法供地；不需要辦理農用地轉用手續，不需要用地計劃指標，不繳納新增費和耕地開(kāi)墾費。但需要向規劃和土地管理（省主要負責）部門(mén)申請報批。

6、農用地轉用→開(kāi)發(fā)主體通過(guò)與集體興辦鄉鎮企業(yè)來(lái)獲得建設用地指標

《土地管理法》第四十三條中明確規定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地（包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地）；但是，興辦鄉鎮企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農民集體所有的土地的除外。

7、產(chǎn)業(yè)用地指引——開(kāi)發(fā)主體通過(guò)休閑功能開(kāi)發(fā)獲取部分建設用地

自然資源部2019年版《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引》明確了產(chǎn)業(yè)用地政策的適用情形和具體政策依據。根據國務(wù)院及相關(guān)部門(mén)政策規定，符合下列情形的產(chǎn)業(yè)用地，可以使用集體建設用地：

在充分保障農民宅基地用益物權下，探索農村集體經(jīng)濟組織以出租、入股、合作等方式盤(pán)活利用空閑農房及宅基地，改造建設民宿民俗、創(chuàng )意辦公、休閑農業(yè)、鄉村旅游等農業(yè)農村體驗活動(dòng)場(chǎng)所、改造建設鄉村旅游接待和活動(dòng)場(chǎng)所。

土地利用總體規劃確定的城鎮規劃區外的自駕車(chē)旅居車(chē)營(yíng)地，其公共停車(chē)場(chǎng)、各功能區之間的連接道路、商業(yè)服務(wù)區、車(chē)輛設備維修及醫療服務(wù)保障區、廢棄物收納與處理區等功能區可與農村公益事業(yè)合并實(shí)施，依法使用集體建設用地。

（二）農用地的流轉經(jīng)營(yíng)使用

1、結合農用地土地整治（整理、復墾等）安排用地——開(kāi)發(fā)主體可直接獲得用地調整

項目范圍內田、水、路、林、村等的綜合整治和統一安排，必然涉及到用地的重新布局、安排和產(chǎn)權調整，土地整治規劃方案中包含整治后的土地產(chǎn)權調整和各類(lèi)項目用地調整（地類(lèi)調整和供地安排）。土地整治實(shí)施規劃批準后，可直接為項目區內原用地單位辦理整治后的用地手續，不再辦理農用地轉用審批手續，也不占用土地利用年度計劃指標。安排原用地者用地后的剩余部分，應當依法辦理供地手續。

2、土地確權結構下后，通過(guò)創(chuàng )新農民經(jīng)營(yíng)權入股形式——開(kāi)發(fā)主體通過(guò)認股、流轉獲取經(jīng)營(yíng)權

2018年12月，農業(yè)農村部等六部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展土地經(jīng)營(yíng)權入股發(fā)展農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)試點(diǎn)的指導意見(jiàn)》。文件提出明確土地經(jīng)營(yíng)權入股發(fā)展農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)任務(wù)，包括創(chuàng )新土地經(jīng)營(yíng)權入股的實(shí)現形式、完善土地股份組織運行機制、探索土地經(jīng)營(yíng)權入股風(fēng)險防范措施。土地經(jīng)營(yíng)權入股發(fā)展農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，是深化農村土地制度改革的一項重要舉措，也是促進(jìn)農業(yè)適度規模經(jīng)營(yíng)、實(shí)現小農戶(hù)和現代農業(yè)發(fā)展有機銜接的重要途徑。

2016年10月，中共中央辦公廳  國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于完善農村土地所有權承包權經(jīng)營(yíng)權分置辦法的意見(jiàn)》，明確農村土地所有權、承包權、經(jīng)營(yíng)權的三權分置格局，指出承包農戶(hù)有權通過(guò)轉讓、互換、出租（轉包）、入股或其他方式流轉承包地并獲得收益，有權依法依規就承包土地經(jīng)營(yíng)權設定抵押、自愿有償退出承包地。

3、土地經(jīng)營(yíng)權放活——開(kāi)發(fā)主體通過(guò)經(jīng)營(yíng)流轉獲得農業(yè)生產(chǎn)用地

（集體所有，農戶(hù)承包，經(jīng)營(yíng)放活）農村土地的集體所有權歸集體所有，由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。

在“三權分置”框架下，農戶(hù)享有的承包經(jīng)營(yíng)權在土地流轉中又派生出經(jīng)營(yíng)權。發(fā)包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務(wù)。承包經(jīng)營(yíng)土地的農民有按照承包合同約定合理利用土地的義務(wù)。

4、通過(guò)設施農用地政策——開(kāi)發(fā)主體獲得附屬設施、配套設施用地

根據《國土資源部農業(yè)部關(guān)于完善設施農用地管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國土資發(fā){2010}155號)之規定，設施農用地是指農業(yè)項目區域直接用于經(jīng)營(yíng)性養殖的畜禽舍、工廠(chǎng)化作物栽培或水產(chǎn)養殖的生產(chǎn)設施用地及其相應附屬設施用地，農村宅基地以外的晾曬場(chǎng)等農業(yè)設施用地。具體分為生產(chǎn)設施用地和附屬設施用地。

設施農用地直接用于或者服務(wù)于農業(yè)生產(chǎn)，其性質(zhì)不同于農業(yè)建設項目用地，按農用地管理。興建農業(yè)設施的，經(jīng)營(yíng)者應擬定設施建設方案，并與當地農村集體經(jīng)濟組織簽訂用地協(xié)議。涉及土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的，應先行依法簽訂土地流轉合同。

興建農業(yè)設施占用農用地的，不需辦理農用地轉用審批手續，其中，生產(chǎn)設施占用耕地的，生產(chǎn)結束后由經(jīng)營(yíng)者負責復耕，不計入耕地減少考核；附屬設施占用耕地的，由經(jīng)營(yíng)者按照“占一補一”要求負責補充占用的耕地。

農業(yè)設施的建設與用地無(wú)需向規劃部門(mén)申請頒發(fā)建設用地規劃許可證，也不用辦理建設工程規劃許可證。由經(jīng)營(yíng)者提出申請，鄉鎮政府申報，縣級政府審核同意。

注意！設施農用地不包括以下用地：以農業(yè)為依托的休閑觀(guān)光項目以及各類(lèi)農業(yè)園區，涉及建設永久性餐飲、住宿、會(huì )議、大型停車(chē)場(chǎng)、工廠(chǎng)化農產(chǎn)品加工、中高檔展銷(xiāo)等的用地。

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田園綜合體用地要堅持4個(gè)不允許

基本農田——五不準

不準非農建設占用基本農田；不準以退耕還林為名違反土地利用總體規劃，減少基本農田面積；不準占用基本農田進(jìn)行植樹(shù)造林、發(fā)展林果業(yè)；不準在基本農田內挖塘養魚(yú)和進(jìn)行畜禽飼養，以及其他嚴重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；不準占用基本農田進(jìn)行綠色通道和綠化隔離帶建設。

集體農用地——不準用于非農建設

農業(yè)用地未經(jīng)依法辦理農轉審批手續而轉讓和出租用于非農業(yè)建設是不允許的（法律規定的除外）。

集體建設用地——不得超越土地利用規劃

休閑農業(yè)開(kāi)發(fā)必須要明確當地土地規劃中其園區所占土地的用途，符合規劃使用條件的要積極爭取土地建設使用指標，以滿(mǎn)足田園綜合體對建設用地的要求。

集體建設用地——嚴禁違法違規開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)或建私人莊園會(huì )所

2017年1號文件明確提出，嚴禁違法違規開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)或建私人莊園會(huì )所，注意保護農戶(hù)和農村集體經(jīng)濟組織的權利。