古北水鎮 :45億融資套路

古北水鎮是基于北方水文化建造而成的小鎮，位于北京市密云縣古北口鎮司馬臺村的古北水鎮，由三個(gè)自然村落組成，占地面積近10平方公里。2010年6月中青旅與北京密云縣簽訂戰略協(xié)議，合作開(kāi)發(fā)古北水鎮國際旅游綜合度假區項目，并于2014年10月正式對外營(yíng)業(yè)。

2015年全年接待游客147萬(wàn)人次，實(shí)現營(yíng)業(yè)收入4.62億元，凈利潤4701萬(wàn)元。預計進(jìn)入成熟運營(yíng)期后，每年將接待游客400萬(wàn)人次，旅游綜合年收入將達到10億元。

古北水鎮距離市中心僅100多公里，車(chē)程一個(gè)多小時(shí)，又處于(北)京承(德)黃金旅游干線(xiàn)上，高速公路直達景區，交通十分便捷。

整個(gè)水鎮規劃為“六區三谷”，即老營(yíng)區、民國街區、水街風(fēng)情區、臥龍堡民俗文化區、湯河古寨區、民宿餐飲區，與后川禪谷、伊甸谷、云峰翠谷。

整個(gè)水鎮范圍內，規劃實(shí)施大量酒店、民宿、餐飲、溫泉、演藝、娛樂(lè )等配套服務(wù)，總體規劃有43萬(wàn)平方米精美的明清及民國風(fēng)格的山地合院建筑。其中包含兩家五星標準大酒店，六家小型精品酒店，400余間民宿、餐廳及商鋪，10多個(gè)文化展示體驗區及完善的配套服務(wù)設施，滿(mǎn)足客戶(hù)對觀(guān)光、休閑、度假和會(huì )議的需求。

除此之外，后期還規劃了高爾夫球場(chǎng)、別墅地產(chǎn)、度假公寓等多種業(yè)態(tài)和設施，以滿(mǎn)足項目的可持續發(fā)展。

從設計特點(diǎn)來(lái)看，為確保水鎮與周邊環(huán)境的協(xié)調性，從外觀(guān)到內部布局上，都按照現代化社區的標準，對公共場(chǎng)所、活動(dòng)空間、居住及旅游配套設施進(jìn)行設計和打造，同時(shí)把現代化的設施隱藏不露地融入建筑當中，既展現了北國小鎮的歷史面貌，又滿(mǎn)足了旅游度假者的舒適居住要求，將古典與時(shí)尚融為一體。

古北水鎮以獨有的“長(cháng)城觀(guān)光、北方水鄉”為核心賣(mài)點(diǎn)，經(jīng)過(guò)四年獨具匠心的打造，在享有北京兩千多萬(wàn)潛在旅游消費者的巨大市場(chǎng)外，還通過(guò)北京這一國際知名文化旅游平臺，間接擁有數千萬(wàn)乃至上億的潛在世界客源市場(chǎng)，獲得成功的預期是有保證的。

除了門(mén)票外，還包括索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂(lè )、演藝及展覽等，使得項目的收入來(lái)源能降低對門(mén)票收入的依賴(lài)性，同時(shí)各項目間能相互促進(jìn)，提升整體收入規模。

運營(yíng)公司除通過(guò)招拍掛形式取得一千多畝地外，原有古鎮采用租賃模式運營(yíng)，降低重資產(chǎn)投入的規模，提高投資回報率。古鎮中新建的酒店采用自持模式，其他商業(yè)物業(yè)自營(yíng)，將計入利潤表的收入規模盡可能做大，便于未來(lái)持續融資。

首先，古北水鎮享有“北方烏鎮”之譽(yù)。烏鎮是南方的江南水鄉，溫婉如玉；古北水鎮是北國的邊塞小鎮，滄桑粗獷。

所以，古北水鎮在小鎮特色上完全與烏鎮不同，更多體現了獨具的北方特色。水對于任何景區而言，都是不可或缺的旅游資源，而古北水鎮本無(wú)水，原本只有一條流域不大、流量很小的小溪。在建造中，設計者巧妙利用堤壩等設施，打造出一個(gè)個(gè)首尾相連的水面，貫穿整個(gè)小鎮，最終形成令人嘆為觀(guān)止的“北方水鄉小鎮”，水鎮之名才得以名副其實(shí)。

其次，古鎮復舊。一走進(jìn)小鎮，就感覺(jué)到小鎮歷史的久遠和深厚的歷史文化積淀，建設者大多采用“修舊如舊”的手法，力求再現小鎮的歷史風(fēng)貌。有些院落，從斑駁的墻體和大門(mén)可以看出，明顯是從其他地方整體遷移到此的原樣復建。

再次，古北水鎮是有文化有故事的北方小鎮。通過(guò)對以英華書(shū)院、楊無(wú)敵祠、震遠鏢局、司馬小燒、八旗會(huì )館等為代表的建筑群的重建，最大程度地實(shí)現了北方小鎮的場(chǎng)景化營(yíng)造，展示了北國邊塞小鎮的歷史風(fēng)貌和民俗文化，并與司馬臺長(cháng)城有機地融為一體，形成獨一無(wú)二的自我特色，對游客產(chǎn)生了極大的吸引力。

古北水鎮還十分重視對地方民俗文化的挖掘，通過(guò)造酒、染布、鏢局、戲樓、祠堂等情景化活動(dòng)的再現，讓游客更真實(shí)地體驗和感受古鎮生活。

古北水鎮整體投資45億元，投資回收期在八至十年。項目投資額較大，主要是由于原有基礎配套較薄弱，自來(lái)水廠(chǎng)、污水處理廠(chǎng)和供暖設施缺乏，需要投入12億元進(jìn)行基礎設施建設。

古北水鎮從項目運作看，類(lèi)似烏鎮模式的異地翻版，符合資源、區位、政府支持和管理四方面的成功要素。從投資角度看又兼具自身優(yōu)勢及以下特點(diǎn)：

1、項目所在區域資源的稀缺性：依托司馬臺長(cháng)城和鴛鴦湖，地理位置險要，人文歷史遺跡、自然資源優(yōu)厚。

2、引發(fā)多方關(guān)注：項目在建設進(jìn)程中即引發(fā)了多方關(guān)注，引入IDG資本及京能集團等戰略投資者，并進(jìn)行了多輪增資，表明外部投資人對項目前景極為看好。

3、政府大力支持：政府財政及審批方面支持力度大，而且由于主要股東京能集團為北京市市屬?lài)?，進(jìn)一步強化了項目與地方政府的關(guān)系。

4、項目管理團隊經(jīng)驗豐富：項目由烏鎮原班團隊負責打造，在最大程度上保證了項目質(zhì)量。項目的建筑設計團隊，以及以后的經(jīng)營(yíng)管理和營(yíng)銷(xiāo)宣傳都由烏鎮團隊操盤(pán)，使得項目能在烏鎮成功經(jīng)驗的基礎上“青出于藍而勝于藍”。

政策與資本支持：

作為北京市“十二五”規劃的重點(diǎn)旅游建設項目，古北水鎮的開(kāi)發(fā)得到了當地政府的大力支持。除2012年獲得密云縣政府4100萬(wàn)元的基建補貼外，更是在道路交通、征地拆遷、水電供暖等方面獲得當地政府的支持幫助。

古北水鎮項目總投資超過(guò)40億元，面對如此巨大的資金需求，投資方采用成熟的市場(chǎng)化資本運作方式，由中青旅控股股份有限公司、烏鎮旅游股份有限公司、京能集團和其他戰略投資者共同成立北京古北水鎮旅游有限公司，按比例共同出資持股，承擔古北水鎮的開(kāi)發(fā)、建設，成為了項目開(kāi)發(fā)建設所需的巨額資金的保障。

此外，古北水鎮投資方還與知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商龍湖地產(chǎn)合作，借助古北水鎮巨大的游客量和消費能力，共同開(kāi)發(fā)打造區域內唯一的房地產(chǎn)項目“龍湖？長(cháng)城源著(zhù)”，力求通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金快速回流，從而實(shí)現資金的平衡。

古北水鎮融資歷程：

2010年7月，中青旅設立北京古北水鎮旅游有限公司，注冊資本2.1億元，由中青旅全資控股，作為古北水鎮項目的建設主體，推進(jìn)項目建設主體。

整個(gè)古北水鎮景區規劃面積九平方公里，其中項目公司購買(mǎi)一千多畝土地，其他采用租賃形式使用土地。在景區規劃區域內，如果公司仍有用地需求，當地政府也會(huì )提供相應的土地支持，推動(dòng)景區長(cháng)遠發(fā)展。

當地政府對項目支持力度較高，采取市級部門(mén)領(lǐng)導、區縣政府牽頭到行政審批模式，除立項和建設用地手續外，市級行政審批權限一律下放，由密云縣統籌研究，依法依規辦理。

密云縣成立了“古北水鎮”項目手續審批工作協(xié)調領(lǐng)導小組，優(yōu)化審批流程，構建“政府牽頭、部門(mén)協(xié)商、集中審批”的項目審批模式，在依法依規的前提下，最大限度地加快審批進(jìn)程，各相關(guān)部門(mén)從受理到審批均將時(shí)間壓縮在行政許可的最短時(shí)限。

此外還提供財政補貼和政策支持，除項目拿地、征地、水電供暖、基建補貼等支持，在交通方面，政府還協(xié)助修建景區門(mén)口的道路。

2011年6月，中青旅為古北水鎮旅游公司以出具保函的方式向北京和諧成長(cháng)投資中心借款一億元人民幣提供擔保，借款期限一年。

同年八月，古北水鎮旅游公司取得國際休閑度假旅游區一期項目旅游用地，總面積717.54畝，成交價(jià)格為2.59億元；11月取得旅游用地359畝，成交價(jià)格為1.94億元。

項目取得土地為當地村民宅基地，借助新農村的開(kāi)發(fā)政策，村民獲得較高的拆遷補償收益。另外，在水鎮開(kāi)發(fā)前吸收當地人就業(yè)，優(yōu)先培訓當地人成為工作人員。水鎮開(kāi)發(fā)后，設立一萬(wàn)平方米民俗區，對社會(huì )公開(kāi)招標，村民享有優(yōu)先租賃的權利。

2011年12月，古北水鎮旅游公司引入戰略投資者烏鎮旅游公司和IDG資本，旅游公司注冊資本由2.1億元增至五億元，增資后中青旅持股42%，烏鎮旅游持股18%，IDG資本持股40%。

2012年8月古北水鎮旅游公司再次引入戰略投資者京能集團進(jìn)行增資擴股，投資五億元占股20%。

增資后古北水鎮旅游公司白有資金達到15億元，為項目建設提供了充足的資金支持，增強了公司信用，降低了公司財務(wù)費用，并提高了項目的抗風(fēng)險能力。

同時(shí)，項目的建設運營(yíng)團隊、國有資本、戰略投資人持股比例均為15%~20%，能很好地平衡項目管理團隊與資方的利益關(guān)系。

旅游公司以項目土地及地上建筑為抵押物，從中國銀行北京分行、交通銀行北京分行獲得合計15億元10年期銀團貸款，加上旅游公司自有資金，項目建設資金已達到30億元。

2013年5月，項目公司各股東方共同對古北水鎮公司進(jìn)行增資，合計增資金額3.02億元，由于中青旅持股比例下降，古北水鎮不再納入財務(wù)報表合并范圍，變更為聯(lián)營(yíng)子公司。

2013年10月，水鎮項目一期開(kāi)業(yè)，2014年元旦開(kāi)始試運營(yíng)，水鎮大酒店及部分民宿客房開(kāi)始接待游客，部分游覽景點(diǎn)、文化展示體驗區、商鋪和特色餐飲同步推出。試營(yíng)業(yè)幾個(gè)月后的清明節，游客量便迎來(lái)大爆發(fā)，日均客流量達到兩萬(wàn)人次。

2014年7月古北水鎮各股東按持股比例對公司進(jìn)行增資，共計出資八億元，將注冊資本由13.02億元增至15.32億元，為新增項目開(kāi)發(fā)提供資金，降低財務(wù)費用。

借鑒古北水鎮“整體產(chǎn)權開(kāi)發(fā)+多元復合經(jīng)營(yíng)投融資方案”成功經(jīng)驗，我們是否還可以采用其他手段或運作模式，是否同樣可以達到募集資金投入項目建設運營(yíng)的目的呢？下面我們不妨假設試試其他辦法與操作思路來(lái)打造古北水鎮。

首先，從運作思路入手：

1、對古北水鎮的自有資源進(jìn)行梳理，發(fā)現特色亮點(diǎn)，準確定位，為建設特色小鎮尋找證據，便于立項報批。這個(gè)項目中“地”是融資的重要資源，不論是購買(mǎi)的一千多畝土地，還是采用租賃形式使用的土地，都大有文章可做。

2、與當地政府充分溝通，了解其政策支持力度，主要是政府意圖及規劃決策等，尤其是在具體合作事宜上政府的承諾或“背書(shū)”內容。

3、勾勒出小鎮布局，描出一張藍圖來(lái)，即古北水鎮的整體規劃及每個(gè)建設項目的具體設計方案。

4、整體財務(wù)預算，即總投資及分期投資規模，了解當地經(jīng)濟實(shí)力，落實(shí)政府直接與間接扶持資金額度。

5、構想古北水鎮運作的商業(yè)模式，預測未來(lái)三年的投資收益，分析核心產(chǎn)業(yè)鏈的價(jià)值體系及成長(cháng)性空間，探索在資本市場(chǎng)的定位。

6、選擇現階段與之匹配的投融資模式與金融工具。

7、確定參與古北水鎮建設的合作伙伴，即搭建合作平臺及管理架構。

其次，根據以上思路著(zhù)手進(jìn)行具體工作：

1、“特色定位”——“登長(cháng)城觀(guān)光、游北方水鄉”，這是古北水鎮的核心賣(mài)點(diǎn)。這里是緊鄰北京市郊區罕見(jiàn)的山、水、城相結合的自然古村落，具有不可替代的地域優(yōu)勢的北方旅游小鎮。

2、參考模板——烏鎮模式。

3、確認當地政府的支持力度且有參與建設及出資能力(事實(shí)上，2012年密云縣政府出資4100萬(wàn)元用于基建補貼，在道路交通、征地拆遷、水電供暖等方面也協(xié)同解決與支持)。

4、商業(yè)模式與市場(chǎng)預測：僅門(mén)票包括索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂(lè )、演藝及展覽等就可以達億元年收入，再加后期延伸的高爾夫球場(chǎng)、別墅地產(chǎn)、度假公寓等多種業(yè)態(tài)和設施，產(chǎn)生的經(jīng)濟效益也是可測可實(shí)現的。

5、與之適應的可選擇的融資模式有：銀行貸款，BT、TBT、PPP(5P)、ABS、REITs，股權類(lèi)融資模式如PE、VC、Pre—IP0等，債轉股也適用。

僅從融資模式上選擇與之匹配的進(jìn)行操作。

1、商業(yè)銀行貸款類(lèi)。只要有抵押擔保物，這是比較好把握的融資渠道，古北水鎮建設所需用地及建設物，只要合理利用都可以與所有商業(yè)銀行建立合作關(guān)系進(jìn)行融資。

2、TBT融資模式，TBT就是將TOT與BOT融資方式組合起來(lái)，以BOT為主的一種融資模式。在TBT模式中，TOT的實(shí)施是輔助性的，采用它主要是為了促成BOT和TBT的實(shí)施過(guò)程。古北水鎮鎮政府通過(guò)招標將已經(jīng)運營(yíng)一段時(shí)間的項目和未來(lái)若干年的經(jīng)營(yíng)權無(wú)償轉讓給投資人；投資人負責組建項目公司去建設和經(jīng)營(yíng)待建項目；項目建成開(kāi)始經(jīng)營(yíng)后，政府從BOT項目公司獲得與項目經(jīng)營(yíng)權等值的收益；按照TOT和BOT協(xié)議，投資人相繼將項目經(jīng)營(yíng)權歸還給政府。實(shí)質(zhì)上，是政府將一個(gè)已建項目和一個(gè)待建項目打包處理，獲得一個(gè)逐年增加的協(xié)議收入(來(lái)自待建項目)，最終收回待建項目的所有權益。

在TBT融資模式中，政府通過(guò)TOT一次性融得資金后，會(huì )在BOT項目中入股，甚至主導項目的實(shí)施。這樣，其他投資人就不用擔心財務(wù)上和政府履行合同上的問(wèn)題，而且有了政府的強力參與，又有了資金的保證，就大大增加了項目實(shí)施的成功率。

3、PPP融資模式，作為財政支出創(chuàng )新的重要形式，政府和社會(huì )資本合作(PPP)仍將擔綱2017年的投資主力，PPP或掀起兩萬(wàn)億元落地熱潮，因為2016年全年PPP落地規模大約在1.2~1.5萬(wàn)億元，稅收優(yōu)惠、操作細則等相關(guān)政策密集出臺，鼓勵與規范并舉的政策框架進(jìn)一步完善。一方面，2017年經(jīng)濟穩增長(cháng)仍需投資發(fā)力；另一方面，地方財政收支矛盾進(jìn)一步加劇，財政擴張空間有限，基建投資將更多寄望于PPP等創(chuàng )新融資工具。財政政策重點(diǎn)將從“補項目”轉向“補運營(yíng)”。